慎签购房意向书 定金和订金大不同

[摘要]“开盘前认购4千*两万”“****可享最低96折**”……为了保证开盘当天的人气，催旺销售，开发商可谓各出奇谋。购房者为抢先取得购房**，和开发商签订购房意向书，交纳诚意金，存

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“开盘前认购4千*两万”“****可享醉低96折**”……为了保证开盘当天的人气，催旺销售，开发商可谓各出奇谋。购房者为抢先取得购房**，和开发商签订购房意向书，交纳诚意金，存在哪些法律风险呢？

案例：近日，余先生在禅城旧城板块某楼盘看中了一个90O的精装单位，并在销售的引导下签订了购房意向书(或称商品房认购书)，交纳了2万元诚意金。后来，余先生从开发商提供的购房合同范本上了解到，销售口中介绍的内容与项目实际规划不符。

问题1：如果余先生不想购买该单位，他能取回2万元诚意金吗？

解答：余先生是否能取回诚意金，首先看这个诚意金的性质是定金还是订金。《商品房销售管理办法》规定，开发商在与购房者签订购房合同前，收取的具有预付款性质的费用，应当在签订购房合同时*作房价款；如果双方醉终不能签订购房合同，开发商应该返还这部分的费用；如果双方另有约定，则从其约定。诚意金一般作为订金，若双方醉终未能签订购房合同，购房者有权取回这部分费用。但值得注意的是，若购房意向书的相关条款把诚意金的性质约定为定金，则无法取回。

问题2：定金与订金有什么不同？诚意金、保证金等又是什么？

解答：定金是作为合同履行的一种担保，对双方均有法律约束效力。购房意向书(或称商品房认购书)中，一般会约定楼层、户型、建筑面积、价格、首付款金额、和签订购房合同的时间等内容。根据我国《担保法》中的相关规定，如果双方能如期签订购房合同，则定金可*作价款或者收回；如果因为购房者的原因无法履行合同，则购房者无权要求收回定金；如果因为开发商的原因无法履行合同，则购房者有权要求开发商双倍返还定金。

订金具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

无论是诚意金，还是保证金，购房者应该看清楚购房意向书上的具体条款，确认清楚它的性质是定金还是订金。

问题3：在签订购房意向书时，需要注意什么？

解答：(1)购房者在签订购房意向书前，应先了解心水楼盘的相关产品是否已经取得商品房预售许可证。未取得预售许可证的开发商向购房者收取诚意金，属于违法行为；(2)细看购房意向书的相关条款，关于楼层、户型、建筑面积、价格、首付款金额、和签订购房合同的时间等条款，越详细越好；(3)为了避免购房合同和销售介绍的内容不符，购房者可以先了解清楚将要签订的购房合同范本，另外，争取把开发商的承诺写进购房合同。

问题4：怎样认定购房意向书的违约责任？

解答：上文提到如果因为购房者的原因违约，则开发商有权不退回定金。但余先生认为，购房合同的内容与销售口中所讲不一致，应该判定为由于开发商的原因违约。南海桂城的吴律师分析，关于购房意向书的违约责任认定是比较困难的，建议购房者应保留相关的宣传单张。在合同争议纠纷中，文字资料的佐证十分重要，必要时可向相关行政部门投诉。

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