二手房过户方式不同 税费竟相差这么多钱！

[摘要]房产过户有赠与、继承和买卖三种方式，过户方式不同需要缴纳的税费也不一样，到底哪种方式最划算呢？今天就给大家算笔账。 赠与过户 1、非直系亲属房产赠与税费： 契税：计税

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房产过户有赠与、继承和买卖三种方式，过户方式不同需要缴纳的税费也不一样，到底哪种方式醉划算呢？今天就给大家算笔账。

赠与过户

1、非直系亲属房产赠与税费：

契税：计税价格*3%

个税：计税价格*20%

营业税：（同买卖过户标准）

1、普通住宅：满2年免营业税；不满2年，计税价格*5.55%。

2、非普通住宅：满2年，（计税价格-购房价格）*5.55%；不满2年，计税价格*5.55%。

说明：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

2、直系亲属房产赠与税费：

直系亲属之间无偿赠与房产，免征营业税和个税，需交3%契税。

契税：3%

个税：免征

营业税：免征

PS：

（1）什么是直系亲属？

a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。 

b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属，属于姻亲。 

（2）房产赠与不需要交公证费

在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征营业税手续时，不再要求提交赠与公证材料。

（3）赠与获得房产再出售正常交税

通过赠予获得的房产再出售，按买卖正常交税：包括契税、个税和营业税。

特别提醒：

1、继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

2、非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算

继承方式过户

房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的（包括契税、营业税和个税等）。

但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

特别提醒：继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算，通常低于市场价。

具体标准如下：

受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；

超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；

超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；

超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；

超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

证明单方赠与或受赠的，减半收取。（目前公证处只办理双方公证）

需要交的费用：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元（公证费）。

特别提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税（营业税、个税和契税）。（继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。）

买卖方式过户

1、契税（买方缴纳）

2、营业税（卖方缴纳）

计税价格：按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。什么是普通住宅？住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0

购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

满2年或满5年如何界定？

①按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按"孰先"原则确认。

②按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按"孰先"原则确认。

③继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

④非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

3、个税（卖方缴纳）

核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝计税价格×1%（海口目前按此标准征收个税）查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝（计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用）×20%

什么是家庭唯一住房？纳税人家庭在海口没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶或者未成年子女在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录已经在房管局备案，即使房产证没有办下来，海南房地产，也不予认定为"唯一住房"。

从以上的税费明细我们来举例计算一下：

我们按照90㎡以下家庭唯一，总价120万来计算。

1、法定继承人之间过户继承醉划算

法定继承人之间的过户，继承醉划算，除了公证费无需交纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。

提醒：在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

2、房子须缴营业税时赠予较划算

如果房产交易未满2年，需要缴纳营业税的情况下，

直系亲属赠与：免征营业税和个税，需交3%契税，即3.6万

非直系亲属赠与：契税+个税+营业税，即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26万

买卖过户：契税+个税+营业税，即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06万

如果房产交易满2年，不需要缴纳营业税的情况下，

直系亲属赠与：免征营业税和个税，需交3%契税，即3.6万

非直系亲属赠与：契税+个税，即120*3%+120*20%=27.6万

买卖过户：契税+个税，即120*1%+120*1%=2.4万（按照满2年不满5年计算，如果满五年税费更少）

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