楼市低迷利好频出 新政突破限制供给的70/90政策

[摘要]国土部和住建部两部门上周联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了中央政府在供给层面稳定房地产市场的政策，这些政策涉及

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国土部和住建部两部门上周联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了中央政府在供给层面稳定房地产市场的政策，这些政策涉及土地供给、住房规划、土地房屋供给结构以及保障房的统筹等方面，事实上突破了2006年出台的限制供给的70/90政策，有利于支持自住和改善性住房需求。

但是，要稳定房地产的市场，还需财税金融多策并举改善的需求。可行的政策储备包括，鼓励银行加大对住房按揭贷款的支持力度，实行差别化的房贷政策、对首套房房贷的首付比例和利率实施优惠，对自住和改善性需求提供税收优惠，加大地方政府收购商品房补充保障房的力度。

可以说，经过了数年的以控制touzi需求为主要的手段的房地产的调控，2009年救市形成的楼市泡沫已经初步得到控制，这不仅体现在房地产touzi增速的回落上，2014年房地产touzi增长10.5%，比上年回落9.3个百分点。更体现在房地产价格，尤其是二手房价格的回落上。“百城价格指数”显示，2015年2月，百城（新建）住宅平均价格为10539元/平方米，环比下跌0.24%，同比下跌3.84%。

但是，房地产的市场的发展与居民的实际住房需求仍有较大的差距。静态数据而言，虽然目前城镇的居民拥有住房初步达到户均一套，人均33平方米，可城镇的居民住房拥有很不均衡，住房成套率比较低。根据“六普”数据，城镇49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房没有厨房和厕所。动态数据显示，中国城镇化处在中期，按照2020年城镇化率60%计算，将有3亿左右的已到和将到城镇的转移人口需要“住有所居”。有专家判断，到2025年之前，中国城镇住房需求不会绝对下降。

这可能就是总理所说的，房地产的市场有其自身的规律，中国的国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

而且，稳定房地产就是稳定的touzi，也是当前稳增长的抓手之一。回顾2014年的数据，进出口比上年增长2.3%。社会消费品零售总额同比名义增长12.0%，增速相比上年回落1.1个百分点。固定资产touzi同比增长15.7%，增幅比上年下降2.7个百分点。考虑到消费需求长期以来“稳”的特征，以及全球经济的不振，今年出口的恢复仍将缓慢，故此，稳经济的重点就在稳touzi。具体观察touzi数据，三个主要部分，房地产touzi、制造业touzi与基建touzi，前二者持续下滑，仅依靠基建touzi对冲显然不足。在新引擎还没打造完成的情况下，房地产仍是稳touzi的主力之一。

稳地产不能仅仅依靠供给的管理，一方面，单纯供给管理能够影响的更多是价格，而眼下我们需要的是，价稳量涨式的平稳恢复，另一方面，在目前的房地产领域，优化供给也难以创造需求。所以，还需要更多的财政金融政策鼓励自住和改善性需求。

在1月短暂的“负转正”之后，受春节淡季影响，中国百城房价2月再回跌势。

3月1日发布的数据显示，2015年2月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10539元（人民币，下同），环比小幅下跌0.24%。百城中，39个城市房价环比上涨，61个城市环比下跌。

1月份，百城房价结束连续8个月的环比逐月下跌，出现微幅反弹，不过在2月的春节淡季冲击之下，上涨行情迅速结束。

分析称，整体来看，受春节假期影响，楼市进入传统淡季，供需均表现平淡，百城住宅均价整体稳中略降，绝大多数城市价格变化在1%以内。

对楼市影响较大的两项政策——不动产登记以及降息双双来袭。

江苏省徐州市、四川省泸州市同时颁发全国第一本不动产权证书，不动产统一登记制度正式在中国落地。

去年在不动产登记落地传闻醉盛之时，多城市出现二手房“抛房潮”。业内人士称，主要因为不动产登记信息“全国联网”被民众解读为“以人查房”，以及“征收房产税前奏”等，使多套房持有者为避高额税费而作出恐慌抛房等行为，拉低房价。

不过，专家指出，实施不动产登记并非开征房地产税的前提条件，因为在以往分散登记模式下，同样可以进行房地产税收改革。当然不动产登记实施后，特别是信息平台运行后，能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息。

据媒体报道，不动产登记正式落地之时，中国主要城市并未出现大规模的恐慌性抛房大潮。

除不动产登记的影响外，中国央行日前宣布3月1日起再次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。

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