如何预防二手房买卖存在的法律风险？

[摘要]随着我国对二手房交易政策的放宽，二手房交易市场逐渐繁荣起来。但由于二手房的买卖双方实务操作经验积累的不够，作为标的额较大的不动产的买卖，就会产生不容小视的法律风

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随着我国对二手房交易政策的放宽，二手房交易市场逐渐繁荣起来。但由于二手房的买卖双方实务操作经验积累的不够，作为标的额较大的不动产的买卖，就会产生不容小视的法律风险。二手房的独特性又导致在其交易当中存在不同于房屋第一手交易的风险，定安房价，所以买卖双方应了解彼此的风险并加以防范。下面就是关于购买二手房存在的风险和防范的方法，一起来看看吧。

一、购买二手房存在哪些法律风险？

由于在二手房屋交易过程中，往往存在以下法律风险点：

（1）来自交易主体方面的风险

具体说来也就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权。

比如说，夫妻双方的一方瞒着对方把房出售；不通知房屋产权共有人就私自将房屋卖掉；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等。

（2）来自交易房屋方面的风险

这包括多种情况：

①用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围。

②房屋权属有争议。

③房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的。

④房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的。

⑤已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的。

⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的。

⑦用于交易的房屋存在质量瑕疵。

（3）来自交易手续方面的风险

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

（4）来自交易合同方面的风险

这是跟买卖其他房屋一样会遇到的问题，如果双方对权利义务约定不明而引发争议，那么一方的权益就会受到损害。

（5）产权风险

购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房管局才会核发过户后的产权证。

二、二手房买卖的风险如何防范？

1、必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。

因此，对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2、必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前，绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。

因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的醉终落实。

3、必须标明付款过户时间

在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同时间段打给房主。

因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，这样买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4、必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作。即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，醉后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。

理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

6、必须学会使用补充协议

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