未经消防验收房屋出租合同效力如何认定

[摘要]依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律

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依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。

案情：

赵安（化名）与杭州现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份，约定由赵安承租杭州现代公司位于安吉农副产品物流中心的副食品交易市场的2号市场1楼2-1-130、198、199号三间营业房，租赁期限一年，时间自所在市场正式开业当天起计算，年租金36278元。合同还约定了其他事项。同时，根据该租赁合同的约定，赵安与现代公司委托管理市场的杭州食品市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天，赵安支付了租金及其他费用。2009年12月，赵安对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后，双方未再续签租赁合同。

赵安以杭州现代公司开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，诉至杭州省安吉市余杭区人民法院，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。

另查明，现代公司开办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开业，该市场建设工程经安吉市公安消防局进行消防验收，安吉市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防验收合格的意见书。

裁判：

余杭法院经审理认为，原、被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且合同租赁期限已届满。现原告赵安以被告开办市场的建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，要求认定双方租赁合同及管理合同无效。但被告2号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收合格，且原、被告之间的租赁合同已经届满，原告赵安主张租赁合同无效已没有必要。据此，一审法院判决驳回原告赵安的诉讼请求。

宣判后，原告赵安不服一审判决，向安吉市中级人民法院提起上诉。

安吉中院经审理认为，原审法院根据现代公司提交的《安吉市公安消防局建设工程消防验收意见书（杭公消2011第0262号）》，作出现代公司开办的副食品交易市场2号市场已于2011年10月8日经消防验收合格的事实认定，符合证据所反映出的客观情况，故对赵安针对事实认定提出的上诉理由不予支持。原审法院鉴于现代公司的上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格，且双方之间的租赁合同也已经实际履行，故认定赵安与现代公司之间的租赁合同有效，并无不妥，故亦不支持赵安针对合同效力提出的上诉请求。

安吉中院判决：驳回上诉，维持原判。

评析：

1.以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效

关于以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同的效力问题，我国消防法第十条和《建设工程消防监督管理规定》规定，建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性强制性规定。本案所涉的现代公司建设经营的副食品交易市场土地使用面积为80941.9平方米，建筑总面积大于1万平方米，该市场在出租使用前必须要经消防验收合格，被告在市场未经消防验收合格的情况下与原告签订营业房租赁合同，该租赁合同应属无效。

2.一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，无效合同经过瑕疵补正而变为有效

无效合同效力补正，是指根据有关法律法规规定，有些合同原本应当被认定为无效，但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。

无效合同补正需满足以下要件：应当是一个无效合同；无效合同的无效原因必须已经消灭；当事人须对无效合同作出承认；合同的补正不能违背法律规定该行为无效的基本宗旨；补正的醉后时限必须在一审法庭辩论终结前。

无效合同发生效力补正后，合同的性质发生了根本性的变化，合同的效力由无效转换为有效，转换后的合同成为具有法律约束力的有效合同。根据合同法原理，双方当事人必须按照合同约定的内容，全面履行各自承担的义务。但这里产生一个如何认定合同生效的时间问题，即无效合同补正是否具有溯及力的问题。

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