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公积金贷款和商业贷款哪个更划算

2016-12-31所在栏目:公积金贷款 浏览量(

今年以来央行降息降准措施不断,各项政策在我们看来颇为利好,央行第五次降息公积金贷款利率没能同时降,不少购房者开始陷入纠结状态,不知道商业贷款公积金贷款买房哪个好,下面我们就来比对比对,看看央行第五次降息以后,商业贷款和公积金贷款究竟哪种住房贷款方式更胜一筹呢?

(1) 贷款额

商业贷款:商业贷款并不设定最高贷款额度,贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定。一般来说,若购房人为首次购房,可贷的额度为房屋总价的7成,曾经有过住房,而且贷款已结清,也算首套房,贷款额也为评估价的7成。

公积金贷款:公积金贷款首套房的额度最高为120万,二套房最高额度一般为80万。今年公积金贷款由原来的“认房又认贷”,调整为“认房不认贷”。购房人名下只要没有住房或贷款已经结清,就可以算作首套房,如果公积金贷款所申请的额度不够,还可以选择公积金组合贷款,也就是一部分用公积金贷款,一部分用商业贷款。

结论:在贷款额度上,商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度。因此你所需的贷款额度高,又不想麻烦,最好选用贷款额度高的商业贷款,若贷款额度低,又不怕麻烦,首选用公积金贷款是比较合适的。

(2) 贷款利率

商业贷款:经过央行五轮降息后,商业贷款的基准利率已由原先的6.55%降低至目前的4.90%,目前各大银行都能在基准的利率上打8.8折,即4.312%,因此购房人的实际贷款利率将更低。

公积金贷款:尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款,但是经过前几轮降息后,公积金贷款已达到3.25%,处在历史最低值。

结论:从目前的情况来看,公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。5年以上公积金贷款利率为3.25%,而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.9%,不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动。

(3) 还款方式

商业贷款:商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况,即等额本金与等额本息还款法。购房人在进行等额本息还款时,每月的还款额较为固定,不会打乱购房人的经济计划以及造成逾期,适合拥有较为固定收入的人群。而购房人在进行等额本金还款时,先期的月供会较大,随还款月数增加,月供会逐月递减,适合现今手握大量资金,但收入并不稳定的人群。使用商贷,当遇到降息通道开启时,还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整。

公积金贷款:目前公积金贷款的还款方式也较为固定,统一为自由还款,购房人在使用自由还款时,只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额,就不至为自己造成经济压力。每月还款的数额由购房人自行决定,而且在央行降息后,最低还款数额并不会随着降息而变动,例如购房人每个月最低还款额为4000元,那么无论降息与否,最低数额都是4000元,不会改变。

结论:相对于等额本金与等额本息还款法,自由还款会更为减轻购房人的经济压力,令购房人以更为自由的方式确定自己的月供。但是需要注意的是,使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的,只需借款人自行调整即可。反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整,贷款时需要注意。

(4) 月供及总支付利息

商业贷款:贷款120万,20年为例,使用商业贷款月供为7853.33元,总支付利息为684798.86元,对购房人来说还款的压力较大,购房人必须有超过14000元的收入,才能还清每个月的贷款。

公积金贷款:如果购房人使用公积金贷款,月供为6860.35元,而总支付利息为433523.79元,相对于商业贷款更加轻松一些。

结论:和商业贷款相比,使用公积金贷款的月供压力相对较小,两者之间每个月差额为992.98元,而总利息差额为251275.07元,如果是首套房贷款额度比较小,使用公积金是相当划算的。但是,公积金也因为贷款额度受限,反而使商贷突出,对于二次置业的人群来说商贷会更合适些。

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