购房合同解除 贷款合同咋处理？

[摘要]贷款买房是现在很平常的一种购房方式，如果房屋买卖合同解除了，贷款合同该怎么履行? 2013年9月5日，刘先生购买了乌鲁木齐市某房产开发公司一套总价45万元的房屋，他首付13万元

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　　贷款买房是现在很平常的一种购房方式，如果房屋买卖合同解除了，贷款合同该怎么履行?

　　2013年9月5日，刘先生购买了乌鲁木齐市某房产开发公司一套总价45万元的房屋，他首付13万元，贷款32万元。

　　2014年11月，因房产公司逾期不交房，刘先生将房产公司诉至乌鲁木齐市头屯河区人民法院(以下简称头区法院)，要求解除购房合同并返还已付房款。

　　2015年7月，头区法院判决解除《商品房预售合同》，房产公司返还刘先生首付款13万元，因剩余房款涉及贷款，建议由三方协商解决。

　　2015年12月，刘先生以房屋买卖合同已解除，贷款合同无需继续履行为由，将房产公司及银行诉至乌鲁木齐铁路运输法院，要求与银行解除《房产抵押贷款合同》，并要求房产公司返还其已向银行支付的按揭款7.9万余元(2014年11月，刘先生停止还贷后，银行仍按月从房产公司保证金账户内划扣与刘先生应付按揭款数额相同的保证金，截止2015年11月30日共扣划37472.12元，银行尚有251838.93元贷款本金未收回)。

　　乌鲁木齐铁路运输法院支持了刘先生的请求，判决解除三方签订的《房产抵押贷款合同》，房产公司返还刘先生7.9万余元购房款。房产公司不服，提起上诉。

　　乌鲁木齐铁路运输中级法院认为，该案存在开发商、购房人及银行之间的三角法律关系，即开发商与购房人之间的房屋买卖合同关系，购房人与银行之间的贷款合同关系以及开发商与银行之间的担保关系。解除贷款合同时，应由开发商向购房人返还全部购房款(首付款、贷款支付的房款、手续费等)，并赔偿由此给购房人造成的损失(如购房人已向银行支付的按揭款利息等);银行解除房屋上设立的抵押预告登记。

　　本案中，头区法院和乌鲁木齐铁路运输法院虽支持刘先生的诉讼请求，但两份判决未完全解决纠纷，银行已付贷款的剩余部分(32万元扣减刘先生已付按揭款7.9万元中的本金)还未返还，且因合同解除，房屋的抵押预告登记亦失去法律效力，银行丧失了实现债权的保障。但银行在一审诉讼中未提出反诉或上诉。

　　为避免银行再行诉讼刘先生支付剩余贷款的请求，二审法院法官多次组织调解，近日，三方醉终达成调解协议：解除《房产抵押合同》，房产公司在2017年3月30日前向刘先生退还其已付7.9万余元按揭款及诉讼费等;由房产公司在2017年9月30日前向银行返还剩余贷款251838.93元。

　　法官说法

　　根据醉高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、25条的规定，因开发商违约导致商品房买卖合同解除的，购房人有权同时要求解除按揭贷款合同，法院可合并审理。同时，为一次性解决纠纷，避免当事人反复提起诉讼，可判令由开发商将其收取的贷款直接返还银行，并向银行承担购房人应承担的责任。

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