违反预约合同约定 依法承担赔偿责任

[摘要]房地产业火热，买卖双方时常会因合同问题产生纠纷。如何在签订购房合同时避免被忽悠、遇到纠纷如何有效解决一直都是热点话题。 近日，黔南州中级人民法院受理了购商铺人彭某

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　　房地产业火热，买卖双方时常会因合同问题产生纠纷。如何在签订购房合同时避免被忽悠、遇到纠纷如何有效解决一直都是热点话题。

　　近日，黔南州中级人民法院受理了购商铺人彭某与XX房开公司合同纠纷案，彭某购买XX房开公司的一间商铺，并交纳意向金3万元，但该房开公司在当天未通知彭某就将商铺转卖给他人，XX房开公司属违约行为。福泉市法院一审判决XX房开公司以彭某预交的意向金3万元作为基础，酌情支持彭某违约金3万元并无不当。故二审维持了一审判决。

　　卖方违约一审被判承担违约金3万元

　　2016年5月25日，家住福泉市的彭某与XX房开公司签订了一份《商铺预留书》，约定彭某意向购买XX房开公司的一间商铺，并交纳意向金3万元，XX房开公司承诺为彭某预留该商铺，彭某于次日交付首付款20万元，再办理按揭款。但该房开公司在与彭某签订协议后当天就将预留给彭某的商铺转卖给了其他人喻某，且未通知彭某。

　　5月26日，彭某按约定携带20万元来到XX房开公司，被该公司拒收并要求彭某另选商铺。双方因此发生纠纷，彭某向福泉市人民法院起诉，要求XX房开公司支付其违约金20.26余万元，并返还已付意向金3万元，共计23.26余万元。

　　福泉市法院审理后认为：XX房开公司在与彭某签订《商铺预留书》后，在预留期限届满前便将商铺另行出售给他人，且未通知彭某，其行为已违反双方的协议，属违约行为。根据彭某所交意向金3万元等实际情况，判决XX房开公司支付彭某违约金3万元，并返还意向金3万元，共计6万元。

　　因未约定具体违约金二审维持一审判决

　　一审判决后，彭某和XX房开公司均不服，向黔南州中级人民法院提出上诉，彭某认为一审支持违约金过少，XX房开公司应支付其违约金202610.40元，XX房开公司认为双方并未签订商品房买卖合同，其不应承担违约责任。

　　黔南州中级人民法院民商审判团队受理该案后，经过合议庭依法审理，认为双方签订的《商铺预留书》属于预约合同，XX房开公司的行为已构成违约，应当承担违约责任并赔偿彭某的相应损失。

　　但由于双方在《商铺预留书》中未约定有违约金的计算方式或具体金额，故一审以彭某预交的意向金3万元作为基础，酌情支持彭某违约金3万元并无不当。故维持一审判决。

　　法官解析:根据《醉高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案中XX房开公司与买房人签订的《商铺预留书》属于预约合同，双方就应当按照合同约定履行义务，而XX房开公司违反了合同约定的与彭某签订买卖合同的义务，就应当承担相应的民事赔偿责任，一审判决XX房开公司支付彭某违约金3万元，是在法律允许的范围内合情合理，于法有据。

　　法官提醒：各方在签订预约合同时，应当对违约金的数额或计算方法作出约定，以便出现纠纷时作为守约方的赔偿依据。当然，双方在约定违约金的数额或计算方法时，应当在法律允许的范围内协商一致。(蔡云飞 王果)

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