前限购后税费：买卖商住两用房要交哪些税？

[摘要]限购城市越来越多，购房者如果购买商住两用房就能避开限购的制约。虽然购买商住两用房不受限购政策的限制，但商住两用房的税费和普通住宅相比，要多缴纳印花和土地增值税。

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XG城市越来越多，购房者如果购买商住两用房就能避开XG的制约。虽然购买商住两用房不受XG政策的限制，但商住两用房的税费和普通住宅相比，要多缴纳印花和土地增值税。究竟买卖商住来那个用房要交哪些税费？

通常，二手房税费的计税依据有两个：一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；第二是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。

一、增值税及其附加税

增值税及其附加税=（网签价或核定价-原值）/1.05×5.6%（网签价、核定价哪个高取哪个）。

二、印花税

1、网签价＞核定价：

印花税=（网签价-本次增值税）×0.5‰（买卖双方均须缴纳）。

2、核定价＞网签价：

印花税=（核定价格/1.05）×0.5‰（买卖双方均须缴纳）。

三、个人所得税

1、网签价＞核定价

个人所得税=（网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-网签价×10%-贷款利息-本次印花税-本次土地增值税）×20%。

2、核定价＞网签价

个人所得税=（核定价格/1.05-原值-原契税-本次增值税及附加-核定价×10%-贷款利息-本次印花税-本次土地增值税）×20%。

PS：如果查不到房屋原值，直接按全额（网签价、核定价哪个高取哪个）的1%计算个人所得税。

四、契税

1、网签价＞核定价：

契税=（网签价-本次增值税）×3%。

2、核定价＞网签价：

契税=（核定价格/1.05）×3%。

五、土地增值税（不同地区规定不同，此处以万盛为例）

土地增值税=增值额×税率（税率：30%-60%，由增值额/扣除项目金决定）；

增值额=网签价或核定价-扣除项目金 （网签价、核定价哪个大取哪个）；

扣除项目金=原值+原契税+本次增值税及附加+递增额+网签价或核定价×10% （网签价、核定价哪个大取哪个）；

递增额=原值×5%×年数（3年零8个月按4年算）。

以上就是商住两用房交易需要缴纳的税种及缴纳比例。如果您想在XG城市买套商业的商住两用房，除了要计算首付外，还应该将购买商住两用房所需要缴纳的税费成本准备出来。

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