不算不知道 二手商住房税费成本太高了！

[摘要]我们常听人说抢一手商住房，却很少听说买二手商住房的，问问周边打算买二手房的，有几个愿意买二手商住房？ 其实二手商住房价格涨幅远不及普通住宅，但成交量却一直在较低水

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我们常听人说抢一手商住房，却很少听说买二手商住房的，问问周边打算买二手房的，有几个愿意买二手商住房？

其实二手商住房价格涨幅远不及普通住宅，但成交量却一直在较低水平徘徊。其根本原因还在于高额税费，高额税费带来的结果只有两种，要么抬高房价由购房者承担税费支出，要么维持价格，房主承当税费。前者购房者不愿意，后者房主不愿意，结果就是二手商住房成交量持续低迷。

的确，商住房进入二手房市场后，税费成本非常高，我们一起来看看，究竟二手商住房要交多少税费。

二手商住房不享受任何税费优惠措施，所以它在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。

征税税基也有讲究，一般二手房交易都有网签价和指导价。网签价由买卖双方确定，指导价是有相关部门根据房地产市场行情对不同的区域划定不同的价格。指导价存在的意义是防止偷税漏税。

如果网签价高于指导价，则税基以网签价为准，如果网签价低于指导价，则税基以指导价为准。

增值税

增值税的计算公式：(网签价或指导价-上次价格)÷(1+5%)×5.6%

注：网签价和指导价取二者之间的高者

契税

如果网签价高于指导价：契税=(网签价-增值税)×3%

如果网签价低于指导价：契税=[指导价÷(1+5%)]×3%

印花税

如果网签价高于指导价：印花税=(网签价-增值税)×0.05%（双向征收）

如果网签价低于指导价：印花税=[指导价÷(1+5%)]×0.05%（双向征收）

土地增值税

土地增值税=增值额×税率

增值额=网签价或指导价-扣除额（网签价和指导价取两者之间的高值）

土地增值税的税率是浮动的，一般在30%至60%之间。它的计算方式是：税率=增值额/扣住额。然后根据结果确定税率。

扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。

个税

个税税基为差额的20%，具体征收方式如下：

如果网签价高于指导价：个税=(网签价-扣除额)×20%

如果网签价低于指导价：个税=(指导价-扣除额)×20%

扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。

综合来看，一套商住房如果上次购买价格是80万，本次成交160万，指导价为128万。房子满5年了，上次缴纳契税2.4万。进入二手房市场后，需要交多少税呢？

按照上面的计算公式，增值税为4.27万，印花税为0.07万元，个税为8.49万 土地增值税为14.799万，契税为4.67万。总计税收支出为32.3万元。

如此算下来，税收支出已经占增值额50%以上了，怪不得二手商住房不受欢迎了。

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