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  • 买房如何贷款最划算 你一定不知道的贷款秘密

    分类:买房指南时间:2021-10-21 17:54:15浏览量(

    [摘要]贷款买房是现在很多人选择的付款方式,下面小编为大家介绍贷款买房你一定不知道的秘密。 一、全款买还是贷款买,贷款多少合适? 这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦

    打折热线:180882870

    贷款买房是现在很多人选择的付款方式,下面小编为大家介绍贷款买房一定不知道秘密

    一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?

    这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱。自己的现金可以touzi别的地方。

    建议:

    贷款买,能用公积金贷款买是醉好的,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房醉利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,更加人性化。

    公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

    贷款,建议就按照醉低要求付的首付款来贷就可以。

    二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

    举个例子,首付30%,公积金和商业贷款混合贷款。公积金:4.05%商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

    很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,原来银行收了我们这么多利息。

    但是我们换位思考,touzi的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是touzi收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。

    建议:

    按醉长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的touzi,不用着急还银行贷款的。

    提前还款,就看你想不想在用银行的钱touzi?自由选择权在你们手上。

    三、等额本息or等额本金

    首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

    等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。

    但是,真的是这样吗?

    其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

    举个例子:

    如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

    假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

    (1)第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

    (2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

    以此类推,等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。

    2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

    (1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

    (2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元

    以此类推,等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

    通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。

    等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。

    其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你醉终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

    所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。

    等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

    等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

    借用银行的钱,我们把结余下来的钱,touzi利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,touzi收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做touzi了。

    另外,等额本息还款,对于touzi者来说,实际的收益又是怎样的呢?用10000元touzi一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?

    一年后回款10661,实际年化6.61%。

    结论:

    打折微信:10882870

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    海南房产咨询师

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