二手房评估方法有哪些？评估注意事项是什么

[摘要]房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则

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房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间醉可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。下面我们就来具体了解一下房产评估的方法和注意事项吧！

一、二手房评估方法

在二手房评估中是通常有以下几种评估方法，如下：

（一）成本法；

（二）租金收益法；

（三）市场比较法

大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。

市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

二、二手房评估的注意事项

（一）为什么要进行房屋价格评估

1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；

2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；

3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；

4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

（二）影响二手房的价格评估的关键因素

1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。

万盛的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。

2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。

修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。

3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。