签订购房合同后退房需要解除哪些合同

[摘要]在房地产市场日益活跃的今天,退房已经不是一件新鲜事了。购房者退房的原因是多种多样、各不相同的。对于那些已经签订购房合同的退房者而言,决定退房后需要解除哪些合同呢？

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在房地产市场日益活跃的今天,退房已经不是一件新鲜事了。购房者退房的原因是多种多样、各不相同的。对于那些已经签订购房合同的退房者而言,决定退房后需要解除哪些合同呢？

如果消费者提出的退房要求被开发商接受，那么有两个合同需要解除，一是消费者与开发商的买卖合同，二是消费者与银行的借款合同。

房屋买卖合同的解除，意味着双方财产的返还或权利的恢复，对于已经入住的消费者来说，需要将已经占有的住宅交还给开发商，对于还没有入住的消费者来说，则需要放弃占有即将入住的住宅；开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款，对于已经收取的部分要退还给消费者；解除合同履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，双方自己即可以完成。

借款合同的解除，表明消费者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和利息，无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与消费者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为消费者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款，银行借款通过转帐的形式由开发商取得；如果要归还借款，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的；银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后，才能认为消费者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正的解除；因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。

因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题；从实际行为上，我们可以设计出多种可能的选择方案，目前较为普遍的有以下几种，分别描述：

一、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。

二、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，醉后由开发商归还银行借款。

三、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，醉后取得首付款。

这三种过程有一个共同的特点，就是消费者首先要与开发商解除买卖合同，表明消费者放弃对住宅行使占有的权利，在这种情况下，消费者存在一种风险：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则消费者除了丧失房屋权利外，仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”；如果开发商在此期间出现破产，则消费者损失更为巨大：不仅住宅（仅指没有取得产权证的）可能会作破产财产被拍卖，而且已经支付的首付款无法取得，同时还要支付15年到20年的银行借款。

为了使消费者醉大限地免除上述风险，在开发商不会破产的前提下，我们认为在实际操作时可以通过以下程序：

一、 消费者首先与开发商签订一个补充协议，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。

二、 消费者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。

三、 开发商归还银行借款，消费者与银行签订的协议中确定的条件出现，消费者与银行的借款合同解除。

四、 开发商归还消费者的首付款，并协助办理消费者退房的各种相关手续。

五、 第三、第四个行为履行完毕后，第一步双方签订的协议中假设的条件出现，消费者与开发商的买卖合同解除。

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