无法顺利办理贷款或贷款压力过大可否退房

[摘要]因为房市的不景气，买房人以各种理由进行退房或者故意违约，其中买受方常以“贷款还款压力过大”、“银行不批准贷款”、“银行贷款额度不能达到预期”等为理由要求适用《合

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因为房市的不景气，买房人以各种理由进行退房或者故意违约，其中买受方常以“贷款还款压力过大”、“银行不批准贷款”、“银行贷款额度不能达到预期”等为理由要求适用《合同法》中的“不可抗力条款”或适用“情势情变原则”。或者有些买房人因为对自己还贷能力估计不足，贷款金额过高没有被银行批准或者无力还贷。那么买受人的这些退房理由是否具有法律依据呢？

律师将俗称的“退房”分两种情况：1、已经签订房屋买卖合同，但尚未取得房屋所有权，买方要求解除买卖合同的；2、已经取得房屋所有权，买方要求将房屋由卖方（一般是开发商）收回的。第一种情况的退房实际上是买方行使其合同解除权的表现，第二种情况的退房是新的房屋买卖关系，即原买受人以出卖人的身份将房屋出售给原房屋出售人。

房屋买卖合同和以所买房屋为抵押物向银行进行贷款是两个独立的合同，贷款合同并不是房屋买卖合同的附属合同，房屋上下家或买受人和开发商之间是买卖合同关系，而买受人和放贷银行之间是借贷关系。房屋买卖合同以房屋为合同标的（交易对象）；贷款合同以所借款项为合同标的，而房屋只是抵押物，并非是贷款合同的 标的。因为这两个合同的独立性，所以买房人的贷款未获得银行同意，不能成为其不履行合同的理由。签订房屋买卖合同的时候，买房人作为有独立思考能力的成年 人应当考虑房屋贷款存在能否顺利办理的问题，贷款不成或者贷款金额不足额的，买房人应当另想筹款渠道，不能以贷款办不下来为由不履行房屋买卖合同。何况贷 款支付房款只是买方履行付款义务的一种支付手段，房屋价格不会因为支付手段的改变而变化，所以不存在贷款无法办理是不可抗力的说法。

签订房屋买卖合同的前提条件便是买受人有支付房款的能力或者买受人认为自己有支付房款的能力，这种能力包括了向银行贷款并获得同意，买受人对自己的购房能 力估计错误不能成为法定解除合同的理由。如果买房人在办理房屋过户前要“退房”的，只能承担合同规定的违约责任。当然为了买卖双方可以通过合同对不能贷款 就可以解除买房合同可以进行约定，如果有约定的，双方依据约定处理。

以贷款压力为由，房屋已经过户的“退房”则属于买房人和出卖人之间协商的问题，此时买房人除非找到法定的退房理由，律师提示：房屋存在影响居住的重大质量问题，否则出卖人完全可以不接受买房人的退房要求，所谓的退房其实是成立一次新的房屋买卖合同。

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