物业公司擅自利用公共区域怎么处理？

[摘要]【案情】 2003年开始，伊仕诺物业公司受百年世家小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务。百年世家小区于2008年成立了业主委员会。从2008年11月开始，伊仕诺物业公司在未征

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　　【案情】

　　2003年开始，伊仕诺物业公司受百年世家小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务。百年世家小区于2008年成立了业主委员会。从2008年11月开始，伊仕诺物业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用百年世家小区物业公共场地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。2013年4月11日，百年世家小区业委会与伊仕诺物业公司终止了物业服务合同。伊仕诺物业公司在提供服务期间未曾公布公共收益的账目明细，在退场时也未就公共收益与业委会进行交接，并在业委会提出返还请求时以主体不适格、经营成本高于收益、已过时效等理由予以拒绝。2014年9月10日，百年世家业委会提起本案诉讼，要求伊仕诺物业公司返还公共收益814395元并赔偿资金占用损失。

　　【裁判】

　　三亚市海南区人民法院经审理认为，物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后的收益给付业委会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点无证据支持且与常理相悖，法院不予采信。但是考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计的情况下，法院依据查明的案件事实、本地区行业现状等因素，将物业公司应当返还业委会的收益酌定为491602.80元，即双方一致确认的收益总额819338元的60%。据此，法院判决：伊仕诺物业公司返还百年世家业委会公共收益491602.80元并赔偿资金占用损失。

　　一审宣判后，双方均不服，上诉至三亚市第一中级人民法院。三亚一中院经审理后于2015年12月3日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　公共区域属于全体业主共有，如果物业公司未经业主大会同意擅自利用公共区域开展盈利活动，业主依法维权面临三个问题：

　　1.诉讼主体资格问题。业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。本案百年世家小区于2013年3月19日成立百年世家业委会，并于2013年10月22日在三亚市海南区磁器口街道办事处进行登记备案。百年世家业委会在审理中举示了业主大会决议及业主签名，授权百年世家业委会向伊仕诺物业公司提起返还公共收益的诉讼，因此，百年世家业委会有权根据业主大会授权提起本案诉讼。

　　2.收益如何分配。物业公司擅自利用公共区域进行经营性活动，业委会请求物业公司将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持，物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，伊仕诺物业公司利用百年世家小区的公共区域开辟露天停车位，收取停车费，并利用电梯为广告公司提供广告位收取广告费，上述收益均属百年世家小区全体业主所有，伊仕诺物业公司扣除合理成本之后的收益应返还给百年世家业主。

　　3.诉讼时效问题。根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，虽然公共收益自2008年就开始产生，但是伊仕诺物业公司进行的物业服务具有时间上的连续性，2013年4月11日与业委会解除合同后才退出百年世家小区，退出时未与业委会进行公共收益的交接，这个时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间。因此，诉讼时效期间应从2013年4月11日开始计算，百年世家业委会于2014年9月10日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效。

　　(原文标题：物业公司擅自利用公共区域所获收益如何分配)

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