前期物业合同能约束业主吗？

[摘要]1、开发商是怎样选聘前期物业管理企业的? 早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资

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　　1、开发商是怎样选聘前期物业管理企业的?

　　早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。

　　2、前期物业服务公司的选聘条件

　　小案例：新落成的城市花园小区交房后，很多业主陆续入住，然而没多久，业主们就开始怨声载道。原来小区的前期物业服务公司的服务质量越来越差，还声称要提高物业费。 城市花园的物业服务公司是由开发商聘请的，因为入住的业主还不多，小区还没有召开过业主大会，尚未成立业主委员会，开发商与前期物业服务公司签订的《前期 物业服务合同》也还未到期，现在小区业主们能否重新选聘物业服务公司?

　　案例解析：我国《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”据此可知，开发商聘请前期物业服务公司的行为是合法的。

　　因为业主入住需要一定时间，所以前期物业服务公司大多都是由开发商 选聘，但一般须经过招投标方式。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相 应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的 区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”

　　《物权法》第八十一条规定：“……对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合 同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”由此，业主入住后、前期物业服务合同到期 前，业主们也是可以招聘新的物业服务公司的，前提是须先成立业主委员会。选举业主委员会，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。业主委员会成立后，可以根据法定规则选聘物业服务企业，并与其签订合法有效的物业服务合同。

　　3、前期物业管理合同能约束业主吗?

　　尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。

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