一文看懂中国楼市未来10年，决定性因素竟不是政策

[摘要]一文看懂中国楼市未来10年，决定性因素竟不是政策 发表日期：2016-12-27 点击击数: 732 1 人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题 住房生命周期——人口年龄结构决定需求类型 住房

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一文看懂中国楼市未来10年，决定性因素竟不是政策

发表日期：2016-12-27点击击数: 732

1人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题

　　住房生命周期——人口年龄结构决定需求类型

　　住房需求贯穿人的一生

　　房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响醉为集中的行业之一，因为不像消费品等产品可以不断地更新、迭代，人的一生对于房地产的需求是有限的，因此一旦一个国家或者一个区域的人口总量或者结构发生变化的时候，该区域的房地产市场往往也将面临新的格局。

　　根据美国学者哈瑞丹特的研究，从美国经验来看，消费者对于房地产的需求贯穿了整个生命周期，对应了不同的消费产品（由于人口年龄结构变化，以下年龄段仅供参考）：

　　租赁需求（27岁以下）：随着消费者进入结婚年龄，房地产市场首波需求以租赁的方式出现，同时开始带动相关产业链的消费，包括汽车、家具、家电等产业兴起；

　　首置需求（27岁至37岁）：消费者结婚后开始迎来新的家庭成员的诞生，成家生子推动消费者开始拥有首套自己的住房，而这往往是过渡房，相对面积较小，负担较低，美国购买首套住房的峰值年龄段出现在37岁左右；

　　改善需求（37岁至45岁）：随着孩子的长大或者增多，同时消费者家庭的财富开始积累，消费者开始考虑更换更好居住体验的住房，美国入手更换房的峰值年龄出现在41岁左右，而这个住房相对更为稳定、居住时间更长；

　　度假及养老需求（45岁以后）：随着孩子的长大开始外出求学或者独立生活，家庭消费能力同时也接近顶峰，居民对房产的需求开始变化，追求宜居与便利，一方面会以小换大，满足夫妻二人居住需求即可，另一方面部分有购买力的消费者家庭会购买度假房产。

　　而随着消费者年龄的增大，对于养老房屋的需求也开始爆发，部分消费者在60岁以后，会选择在退休地区购买房屋，用于养老和度假。我们统计的65岁以后美国家庭买房比例不低，度假、离儿女更近、以大换小增加养老资金是主要原因。

　　拥有住房是刚性需求

　　拥有住房的需求是刚性的，从我们跟踪的数据来看，拥有一套属于自己的住房是大多数国家劳动人口的目标之一，甚至上升为国家梦！根据trulia统计，72%左右美国人认为拥有住房是美国梦的一部分，而且这种对住房的需求横跨了所有年龄段，其中19-34岁、35-44岁、45-54岁和55岁以上的年龄段人口分别为65%、66%、74%和76%，59%的租户希望能够结束自己的租房生涯。英国同样如此，在25-34岁的租房人口中，78%的人群希望能够实现购房，47%的租户会为买房的目标奋斗不止。

　　可以看出，如果有条件，绝大部分居民都想拥有一套自己的住房，抛开文化、习俗等因素，制约人们购房的醉大障碍就是经济因素。根据trulia数据，美国租户不能买房的障碍有：没存够首付、没有贷款的资格、信用记录不良好、没能力还清当前债务等，其中占比醉高的是没攒够首付（51%）；根据英国住房调查数据，英国租户不愿购房主要原因就是购买力的制约，买不起房的租户占比达到65.5%。

　　住房需求的黄金年龄段——25-44岁

　　25-44岁购房年龄段全球通用

　　从住房需求生命周期来看，首次置业和改善性需求无疑是醉为核心的需求，而这两种需求有着非常明显的年龄特征。从美国数据来看，购房人口中，49岁以下人口占据全部需求的59%，其中34岁以下人口首次购房的比例达到68%；从英国、日本的数据来看，英国25-44岁人口占到首次置业人群的比重达到81%，日本30-50岁人口是首次置业的主力人群，占比达到73%。我国并未有完整的购房人口年龄结构统计，根据链家发布的2015年数据来看，海口、海南25-44岁购房人口合计占比达到85%、89%，这点与国际数据基本吻合甚至更为集中。

　　同时，年轻人口也是人口流动的主力

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