限购令出台：凑不够首付 要不回定金怎么办

[摘要]据李先生自述，他于海口楼市新政出台的前一天，通过中介机构买了一套位于海口海南的普通商品房。这套房总价金额近400万元，已与卖方签订了购房合同，并付了9万元定金，但双方

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据李先生自述，他于海口楼市新政出台的前一天，通过中介机构买了一套位于海口海南的普通商品房。这套房总价金额近400万元，已与卖方签订了购房合同，并付了9万元定金，但双方还未进行网签（XG政策执行以网签时间为准）。按照海口XG令未出台前的政策，李先生需要支付约180万元的首付款。但李先生曾在海口贷款买过一套住房，按照3月17日海口出台的楼市新政，名下有过住房贷款记录，购房的首付比例将由原来的35%上调为60%，李先生须支付270万元的首付款。

“为了买房，能借的钱都已经借了，实在无力支付额外90万的首付款。”李先生说，在目前的情况下，他只能选择退房。但卖方认为，李先生没有履行合约，定金不予退还。而此前签订的合同也并未对此进行详细约定。

楼市XG政策的出台是买卖双方不可预见的，并且对买卖双方造成了影响，若继续履行合同可能会显失公平，受损害一方可以请求法院变更或解除合同。当然，法院也会根据案件的实际情况，决定是否变更或解除。当前司法实践中，一般不将住房XG限贷政策认定为不可抗力或情势变更情形。但是，住房XG政策在性质上具有公共政策性质，确实会对履行房屋买卖合同造成重大影响。

参考醉高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》的相关规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

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