怎么处理物业管理纠纷？

[摘要]一、物业管理纠纷的类型 (一)因合同产生的物业管理纠纷及处理 因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产

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　　一、物业管理纠纷的类型

　　(一)因合同产生的物业管理纠纷及处理

　　因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产生的物业管理纠纷、因服务费用产生的物业管理纠纷、解除物业管理服务合同等等。

　　1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的物业管理纠纷。

　　2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的物业管理纠纷。

　　3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。

　　4、终止物业管理合同纠纷。是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为;或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业管理纠纷。

　　(二)因侵权产生的物业管理纠纷及处理

　　因侵权产生的物业管理纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的，主要包括：损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。

　　1、损坏公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的物业管理纠纷。

　　2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的物业管理纠纷。

　　3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定，干涉、阻碍、制止物业管理企业进行物业管理服务而引起的物业管理纠纷。

　　4、相邻关系纠纷。是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的物业管理纠纷。

　　二、物业管理纠纷的处理方式

　　物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

　　1、当事人各方自选协商和解;

　　2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

　　3、当事人之间约定仲裁;

　　4、司法诉讼。

　　以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

　　三、物管违约，证据如何有效收集?

　　网友提问： 三亚海南某小区的业主们对小区物业公司的服务很不满意，认为物业公司在物业管理服务上存在不少问题，如将楼房的消防通道用做垃圾堆放场、乱停车、经常未与业委会协商就把一些销售摊点引进社区，而又把本应是全体业主的收入据为己有等等。因此业委会决定与物业公司谈判物业收费的问题，要求根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，但是物业公司却认为公司已经根据合同约定履行了自己应尽的职责，不能降低服务费。业委会开会后决定把物业公司告上法庭，但是不知道应该如何收集相关的证据。

　　律师回答：根据《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与物业管理企业签订物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　由于物业管理属于服务行业中的一种，这种服务往往是无形的，因此业主在平时发现物业公司有服务不到位的地方或违反物业管理合同的地方，可以用照片、录像的形式记录下来。为了使证据更具合法性，对所收集的证据还可以申请公证机关进行证据保全公证。取得证据后还应当注意保存好，保证在法庭上能够全面、完整地使用自己所收集的证据，支持自己的诉讼主张。

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