分类:买房指南时间:2021-10-21 15:16:30浏览量()
[摘要]万众期待之下,楼市新政终于出台。3月27日,国土部联手住建部下发了长达1102字的通知,提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“
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万众期待之下,楼市新政终于出台。3月27日,国土部联手住建部下发了长达1102字的通知,提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“稳定住房消费”的文件,两部委此举无疑为房地产市场注入一针强心剂。
中原地产首席分析师张大伟表示,梳理《通知》内容,具体有4条:一是有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型,促进用地结构调整;三是多措并举,统筹保障性安居工程建设;四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。
◆要点解读
要点1:住房偏多城市要减少供地
《通知》提出,要有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场情况有效增加住宅用地供应规模。
省级住房城乡建设主管部门要对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度统筹安排。住房供过于求的,要适当控制2017年住房开发建设规模、进度。按照稳定市场的原则,指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模,并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。
解读:三四线城市仍存崩盘风险
从全国楼市看,市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下,一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,仍有崩盘的风险。
《通知》中要求“住房供过于求的,要适当控制2017年住房开发建设规模、进度”,这句话恰恰醉难做到。住房供过于求的都是依赖土地财政的,地方控制出让规模后财政如何运转,需要更多部门的协调。除非后续有定量的规定,否则这一政策对市场的影响将非常“感性”。
要点2:未开发房地产用地可转型利用
《通知》提出,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、 规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其他产业touzi。
《通知》要求立足市场实际,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型作出调整,支持居民自住和改善性住房需求。
解读:住宅项目转商业项目难度较大
“对未开发房地产用地可转型利用”,这一政策对市场来说有一定积极影响,特别是对一些过去盲目建设大户型的项目,可能会有改规的可能性,但整体看,难度非常大。《通知》明确针对的是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”,可见符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目。在土地类别中,住宅地醉贵,商业地其次,其他类型的土地基本不值钱。而对于连住宅都过剩的城市,做商业的难度更大。
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